Ile kosztuje zakup mieszkania w Hiszpanii? Opłaty i podatki na Costa Blanca w 2026 roku

Cena z ogłoszenia to tylko część wydatków przy zakupie mieszkania w Hiszpanii. Największą pozycją po samej cenie jest zwykle podatek od transakcji. W Comunitat Valenciana, czyli regionie obejmującym m.in. Alicante, Torrevieję, Benidorm i całe Costa Blanca, jego stawki zmieniły się 1 czerwca 2026 r.

Poniżej opisujemy, ile wynoszą podatki regionalne ITP i AJD (stan na październik 2026 r.), jak je policzyć i jakie inne koszty trzeba uwzględnić w budżecie. Przy kosztach, których wysokości nie da się podać bez sprawdzenia w aktualnych taryfach, wskazujemy, gdzie szukać danych.

Jakie podatki płaci się przy zakupie mieszkania na Costa Blanca?

To, jaki podatek zapłacisz, zależy przede wszystkim od tego, czy kupujesz mieszkanie z rynku wtórnego, czy nowe od dewelopera.

ITP i AJD to podatki regionalne. Ich stawki ustala Generalitat Valenciana (rząd regionu), dlatego w innych częściach Hiszpanii mogą być inne. Wszystkie stawki w tym artykule dotyczą wyłącznie Comunitat Valenciana.

Ile wynosi ITP przy zakupie mieszkania z rynku wtórnego?

Obniżkę ITP wprowadziła regionalna ustawa Ley 5/2025, de 30 de mayo. Parlament regionu (Les Corts) uchwalił ją 28 maja 2025 r. razem z budżetem na 2025 r., a 31 maja 2025 r. opublikowano ją w DOGV, czyli dzienniku urzędowym Generalitat Valenciana.

Najważniejsze zasady:

• ogólna stawka ITP na nieruchomości i prawa rzeczowe spadła z 10% do 9%,
• nowa stawka obowiązuje przy transakcjach, w których obowiązek podatkowy powstał od 1 czerwca 2026 r. włącznie,
• wcześniejsza stawka 10% obowiązywała w regionie od 2013 r.,
• obniżka dotyczy także nierezydentów, a więc również Polaków kupujących mieszkanie na wakacje.

Ile to wychodzi w praktyce?

Przykłady zakładają, że podatek liczy się od ceny z aktu notarialnego. Nie zawsze tak jest, co wyjaśnia kolejny punkt.

Od jakiej kwoty liczy się ITP?

Według dostępnych opracowań podstawą opodatkowania jest wyższa z dwóch kwot:

• ceny wpisanej do aktu notarialnego (escritura),
• valor de referencia, czyli wartości referencyjnej nieruchomości ustalanej przez Catastro (hiszpański kataster).

Jeśli kupujesz mieszkanie poniżej wartości referencyjnej, ITP może więc wyjść wyższy, niż wynika z ceny. Wartość referencyjną konkretnej nieruchomości warto sprawdzić przed podpisaniem umowy. Zasadę tę potwierdzają źródła pomocnicze, dlatego przed transakcją dobrze zweryfikować ją na stronie hisenda.gva.es albo u gestora.

Co z mieszkaniami droższymi niż 1 mln €?

Przy nieruchomościach o wartości powyżej 1 000 000 € nadal obowiązuje stawka 11%. Źródła różnią się jednak w szczegółach. Według części opracowań 11% dotyczy wyłącznie nadwyżki ponad 1 mln €, ale nie wszystkie to potwierdzają. Przy zakupie w tym przedziale cenowym sposób liczenia warto sprawdzić z doradcą podatkowym lub w tekście ustawy.

Jak i kiedy zapłacić ITP?

Według źródeł pomocniczych ITP rozlicza się na formularzu modelo 600 w ciągu 30 dni roboczych od zakupu. W praktyce często robi to gestor, abogado lub notariusz w imieniu kupującego. Aktualne zasady i termin warto potwierdzić na stronie hisenda.gva.es.

Czy można zapłacić niższy ITP?

W Comunitat Valenciana istnieją obniżone stawki ITP. Dotyczą one wyłącznie mieszkania kupowanego jako główne miejsce zamieszkania (vivienda habitual). Nie skorzystasz z nich przy zakupie apartamentu na wakacje ani pod wynajem.

Według źródeł pomocniczych stawki wyglądają tak:

Ważne: 31 lipca 2026 r. przyjęto nową regionalną ustawę o środkach podatkowych (Ley 5/2026, de 31 de julio). Wiadomo, że zmienia ona przepisy o obniżonej stawce AJD. Nie jest jasne, czy zmienia też ulgi ITP dla młodych i rodzin. Jeśli planujesz skorzystać z obniżonej stawki, aktualne warunki warto potwierdzić na hisenda.gva.es albo u doradcy podatkowego przed podpisaniem aktu.

Ile wynosi AJD i kiedy się go płaci?

AJD to podatek od czynności udokumentowanych w akcie notarialnym. Od 1 czerwca 2026 r. ogólna stawka AJD w Comunitat Valenciana spadła z 1,5% do 1,4%.

AJD pojawia się przede wszystkim:

• przy zakupie nowego mieszkania od dewelopera (obok IVA),
• przy hipotece,
• przy podziale budynku na odrębne lokale (división horizontal).

Przy typowym zakupie mieszkania z rynku wtórnego płaci się ITP, a nie AJD od samej transakcji.

W niektórych serwisach można spotkać stawkę AJD 2%. Część opracowań jest nieaktualna, a stawka 2% dotyczy prawdopodobnie szczególnego przypadku, gdy sprzedający zrzeka się zwolnienia z IVA. Dla zwykłego zakupu punktem odniesienia jest ogólna stawka 1,4%.

Obniżona stawka AJD 0,1%

Istnieje też obniżona stawka AJD 0,1%. Dotyczy m.in. młodych osób i rodzin wielodzietnych kupujących główne miejsce zamieszkania. Przepisy o tej stawce zmieniono w 2026 r. ustawą Ley 5/2026, dlatego aktualne warunki trzeba sprawdzić bezpośrednio w źródle.

Jakie inne koszty trzeba doliczyć do ceny mieszkania?

Poza ITP lub AJD przy zakupie pojawia się kilka innych wydatków. Ich wysokość zależy od ceny, rodzaju transakcji i wybranych usługodawców, a część wynika z oficjalnych taryf. Nie podajemy tu kwot, bo trzeba je potwierdzić w aktualnych źródłach. Warto natomiast mieć je na liście:

1. IVA przy nowym mieszkaniu. Przy zakupie od dewelopera zamiast ITP płaci się IVA (zasady w ustawie Ley 37/1992) oraz AJD 1,4%. Stawkę warto sprawdzić na agenciatributaria.gob.es.
2. Opłaty notarialne (aranceles notariales). Wynikają z rozporządzenia RD 1426/1989 i zależą m.in. od wartości transakcji.
3. Wpis do Registro de la Propiedad (rejestru nieruchomości). Opłaty reguluje rozporządzenie RD 1427/1989.
4. NIE (Número de Identificación de Extranjero, numer identyfikacyjny cudzoziemca). Bez niego nie kupisz nieruchomości. Opłatę wnosi się na formularzu modelo 790, kod 012, a aktualną kwotę podaje sede.policia.gob.es.
5. Gestoría, abogado, tłumacz przysięgły. To stawki rynkowe, warto zebrać kilka ofert.
6. Plusvalía municipal (gminny podatek od wzrostu wartości gruntu). Co do zasady płaci go sprzedający, ale umowa może stanowić inaczej. Warto sprawdzić to zapisy przed podpisaniem.
7. Retención 3%. Przy zakupie od sprzedającego, który jest nierezydentem, kupujący może mieć obowiązek zatrzymania części ceny i wpłacenia jej do urzędu skarbowego (modelo 211). Zasady warto potwierdzić u doradcy podatkowego.
8. Koszty hipoteki. Ustawa Ley 5/2019 dzieli koszty kredytu hipotecznego między bank i klienta. Klient płaci m.in. za wycenę nieruchomości. Szczegóły zawsze podaje oferta banku.

Koszty po zakupie

Po zakupie dochodzą opłaty coroczne. Warto je policzyć osobno przed decyzją:

• IBI, czyli gminny podatek od nieruchomości,
• IRNR na formularzu modelo 210, czyli podatek od dochodów nierezydentów, płacony także od mieszkania, które nie jest wynajmowane,
• opłaty wspólnoty mieszkaniowej (comunidad de propietarios),
• opłata za wywóz śmieci.

Osobną kwestią są przepisy polskie, np. czy i jak zgłaszać zakup w Polsce. Tę sprawę warto omówić z polskim doradcą podatkowym.

Jak policzyć budżet na zakup krok po kroku?

1. Ustal, czy mieszkanie jest z rynku wtórnego, czy nowe. Od tego zależy, czy płacisz ITP (9%), czy IVA i AJD (1,4%).
2. Sprawdź valor de referencia w Catastro. Jeśli jest wyższa od ceny, ITP może się liczyć od niej.
3. Oceń, czy przysługuje Ci obniżona stawka. Dotyczy to tylko głównego miejsca zamieszkania, więc przy mieszkaniu wakacyjnym licz stawkę ogólną.
4. Policz podatek główny. Przykład: mieszkanie z rynku wtórnego za 250 000 € to ITP 22 500 €.
5. Jeśli bierzesz hipotekę, poproś bank o zestawienie kosztów, w tym wyceny.
6. Zbierz wyceny notariusza, rejestru, gestorii i prawnika oraz sprawdź aktualną opłatę za NIE.
7. Sprawdź status podatkowy sprzedającego (rezydent czy nierezydent) i zapisy umowy o plusvalía.
8. Doliczyć coroczne koszty: IBI, IRNR, wspólnotę i śmieci.
9. Zostaw rezerwę na wydatki, których nie da się dokładnie przewidzieć przed transakcją.

Kiedy warto skonsultować się ze specjalistą?

Przepisy podatkowe w Comunitat Valenciana zmieniały się dwa razy w krótkim czasie: w 2025 r. (Ley 5/2025) i w lipcu 2026 r. (Ley 5/2026). Opracowania w internecie często podają stare stawki. Pomoc gestora, abogado lub doradcy podatkowego przydaje się zwłaszcza, gdy:

• chcesz skorzystać z obniżonej stawki ITP lub AJD,
• kupujesz nieruchomość wartą ponad 1 mln €,
• sprzedający jest nierezydentem (retención 3%),
• cena w umowie jest niższa od valor de referencia,
• kupujesz mieszkanie na kredyt hipoteczny.

Stawki opisane w artykule są aktualne na październik 2026 r. Przed transakcją warto je sprawdzić na stronie hisenda.gva.es, gdzie Generalitat Valenciana publikuje bieżące zmiany podatkowe.